Inwestowałeś na gruncie Twojego partnera lub osoby trzeciej za jej zgodą i szukasz sposobu zabezpieczenia swoich interesów? Poznaj swoje prawa.
Przed przystąpieniem do omówienia problemu rozliczenia nakładów jednego z partnerów polegających na inwestowaniu; wzniesieniu budynku na działce stanowiącej wyłączną własność drugiego z nich oraz możliwości domagania się przez partnerów przeniesienia na nich prawa własności nieruchomości przez osobę trzecią – należy podkreślić brak uniwersalnego modelu rozliczenia poczynionych nakładów.
Podstawa roszczenia o zwrot poniesionych nakładów będzie za każdym razem uzależniona od rodzaju stosunku prawnego który zaistniał pomiędzy partnerami (względnie partnerami i osobą trzecią).
Sytuacja partnera inwestującego na cudzym gruncie –
Artykuł 231 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Regulacja ta znajduje zastosowanie w następujących sytuacjach:
- wzniesienia budynku kosztem majątku odrębnego małżonka na nieruchomość wchodzącą w skład majątku odrębnego drugiego z małżonków znajdujących się w ustroju rozdzielności majątkowej;
- wzniesienia budynku kosztem majątku jednego z konkubentów na nieruchomość wchodzącą w skład majątku drugiego z konkubentów (partnerzy posiadają odrębne od siebie majątki osobiste);
- wspólnego wzniesienia przez konkubentów budynku na gruncie stanowiącym własność osoby trzeciej (w takiej sytuacji partnerzy mogą dochodzić przeniesienia na nich prawa własności nieruchomości – najczęściej w częściach równych)
Wskażmy, że dla możliwości skutecznego domagania się zasądzenia przez Sąd przeniesienia własności (w części ułamkowej) na podstawie art. 231 § 1 k.c. (przypadek budowy dokonanej na cudzym gruncie), partner musi wykazać przesłankę posiadania nieruchomości – co staje się istotnym problemem po opuszczeniu wspólnego, dotychczasowego miejsca zamieszkania konkubentów.
Co w takim razie oznacza posiadanie będące jedną z przesłanek przeniesienia własności?
Dla wykazania przez jednego z konkubentów posiadania wystarczające jest posiadanie kluczy do nieruchomości; urządzenia zapewniającego dostęp do nieruchomości (substytut klucza). Chcąc dochodzić wyrównania stanu majątkowego, partner który inwestował na „cudzym” gruncie, powinien móc udowodnić, że posiada rzecz (dokumenty; klucz) dające mu możliwość władania rzeczą jak właściciel – nie musi on przy tym fizycznie zamieszkiwać nieruchomości.
Inne możliwości (podstawy) wyrównania stanu majątkowego partnera –
Inną podstawą przywrócenia stanu majątkowego partnera może też rozliczenie nakładów na podstawie art. 405 k.c., stanie się tak wtedy, gdy właściciel nie wziął na siebie żadnych zobowiązań związanych z nakładami na jego nieruchomość, stron nie łączył stosunek prawny, a w stanie faktycznym danej sprawy nie ma podstaw do stosowania art. 224-226 k.c.
Sytuacja, w której inwestor nie żąda przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości –
Osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c. (sytuacja, gdy partner dokonywał nakładów koniecznych na nieruchomość).
Gdyby uznać, że czyniący nakłady był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową, zapewni mu stosowane prawo do nich, do roszczenia o ich rozliczenie również ma zastosowanie art. 226 w zw. z art. 230 k.c.
Dokonując podsumowania problemu wzajemnych rozliczeń pomiędzy partnerami związku nieformalnego wskażmy, że w przeważającej liczbie przypadków partnerowi inwestującemu na gruncie należącym do osoby trzeciej przysługiwać będzie roszczenie przeniesienia na swoją rzecz pewnego udziału we własności nieruchomości;
Opcjonalnie będzie to roszczenie dotyczące zasądzenia przez Sąd sumy pieniężnej odpowiadającej nakładom poczynionym na cudzą nieruchomość (nastąpi to wtedy, gdy uprawniony nie zażąda przeniesienia na swoją rzecz udziału w prawie własności nieruchomości).
Analiza problematyki wzajemnych rozliczeń partnerów prowadzi do wniosku, że choć nie istnieje uniwersalny model pozwalający przywrócić satysfakcjonujący pod względem majątkowym stan posiadania inwestora, to jednak inwestor niemal w każdym przypadku może poszukiwać ochrony prawnej.
